- Раздел квартиры

Как поделить ипотечную квартиру?

Квартиру в ипотеке бывшие супруги вправе разделить по соглашению, брачному договору или через суд. Также супруги вправе продать квартиру и поделить деньги или один из супругов может отказаться от квартиры в пользу второго. Разделить квартиру, которую супруги купили в браке можно, даже если она оформлена только на одного супруга (ст. 256 ГК, ст. 36, п. 1 ст. 39 СК).

Супруги вправе поделить ипотечную квартиру и долг по ней без суда на основании соглашения, но с согласия банка. Обоснование:

– статьи 322, 391, пункт 1 статьи 450 ГК;

– пункт 2 статьи 38 СК;

– статьи 39, 77 Закона № 102-ФЗ.

В подтверждение можно привести апелляционное определение Московского городского суда от 14.05.2015 по делу № 33-16190/2015.

Если супруги оформили брачный договор, раздел квартиры будет зависеть от его условий (ст. 254 ГК, п. 2 ст. 38, п. 1 ст. 39, ст. 46 СК).

Один из бывших супругов вправе отказаться от своей доли безвозмездно или за денежную компенсацию. В этом случае банк может переоформить ипотеку на другого супруга, а второго созаемщика вывести из ипотечного договора. Это возможно, если оставшийся заемщик платежеспособен по мнению банка.

Также супруги вправе погасить долг по ипотеке, продать квартиру, а затем поделить деньги.

Если долг перед банком не погашен, то супруги вправе продать квартиру только с согласия банка, а затем погасить долг. Если в квартире зарегистрированы дети, то разрешение на продажу нужно получить в органах опеки (ст. 37 ГК, ст. 39 Закона № 102-ФЗ). Если деньги останутся – супруги делят их пополам.

Когда у супругов есть спор, квартиру и долги поделит суд. Для этого один из супругов должен подать в суд иск о разделе ипотечной квартиры и попросить суд прекратить право совместной собственности. Суд поделит квартиру напополам или в других размерах, например, из-за детей. Суд обязан привлечь к рассмотрению спора банк, который выдал ипотеку (п. 2, 3 ст. 38, п. 2 ст. 39 СК, письмо Росреестра от 31.03.2016 № 14-исх/04224-ГЕ/16).

Также один из супругов вправе требовать перевод квартиры и кредита на него. Например, если в период брака и после его расторжения второй супруг не принимал участия в погашении долга.

Кроме этого, один из супругов вправе уступить свою долю в квартире, а взамен потребовать другое имущество, например, машину или дачу.

Во всех случаях потребуется согласие банка, так как квартира находится у него в залоге. 

Квартира, которую купил супруг до брака, считается его личной собственностью и разделу при разводе не подлежит (ст. 36 СК). Второй супруг вправе требовать долю в собственности на квартиру или компенсацию, если часть платежей по ипотеке вносили из совместных или его личных средств в браке. Доля будет зависеть от платежей, которые вносили в период брака.

После того как суд разделит квартиру или признает право собственности за одним из супругов, бывшие супруги вправе обратиться в банк. Это нужно, чтобы изменить условия ипотеки и закладной, а также заключить трехстороннее соглашение между банком и бывшими супругами. Если банк откажет, супруги вправе обратиться в суд с требованиями внести изменения в кредитный договор и закладную, чтобы изменить состав заемщиков и залогодателей (ст. 353 ГК, п. 7, 8 ст. 13, п. 1 ст. 13.1, ст. 38 Закона № 102-ФЗ).

Если продать квартиру после развода без согласия второго супруга, но с согласия банка, суд может признать такую сделку недействительной (п. 3 ст. 253 ГК).

Автор: Юрист по семейному праву: Макиевский Станислав Владимирович

Читать все записи эксперта Юрист по семейному праву: Макиевский Станислав Владимирович